一、土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究（论文文献综述）
刘子俊[1]（2020）在《土地出让规则对我国城市土地价格的影响研究》文中指出近年来,我国土地价格不断上涨,中央多次强调“房住不炒”,同时要求“稳地价、稳房价、稳预期”。各地针对土地价格上涨的问题,施行不同的土地出让规则。为了应对不同时期、不同城市土地价格的上涨,“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等不同类型的土地出让规则出现。土地出让规则的出现,其目的是为了能够更好的抑制土地价格上涨,以免造成土地价格过高的现象。因此本文针对土地出让规则是否能有效抑制土地价格上涨,达到政策目标的问题,探讨不同土地出让规则对同一城市的土地价格的影响差异,以及同一土地出让规则对不同城市的土地价格的效果差异。本文首先对土地出让规则和土地价格相关理论进行梳理,为变量选择和实证分析做理论依据。然后对近年来土地出让规则的演变过程进行梳理,同时对不同时期、不同城市使用的不同类型的土地出让规则进行整理,为实证分析的样本城市和典型规则提供实证依据。再从两个角度来研究土地出让规则对土地价格的影响,分别建立不同的特征价格模型,进行多元回归分析,研究土地出让规则对我国城市土地价格的影响程度。一是从不同城市的角度,对不同城市的同一土地出让规则对我国城市土地价格影响进行分析。通过对长沙市和南昌市“限房价、竞地价”的土地出让规则研究,发现限房价只是限制毛坯最高限价,所以其对土地价格的影响不显着。同时选择了广州市、成都市以及南宁市,分析了“限地价、竞配建”对土地价格的影响,发现成都市的土地出让规则能够对土地价格产生影响,广州市因为供地稀缺,南宁市因为土地依赖程度高而不显着。二是从不同的土地出让规则的角度,分析不同土地出让规则在同一城市对土地价格的影响。对长沙市同期使用的“限房价、竞地价”以及“限地价、限房价”进行研究,发现合理的“限地价、限房价”能够对土地价格有抑制作用。同时对南宁市使用的“限地价、竞配建”以及“限地价、限房价、竞配建”进行讨论,发现对多个因素进行控制的“限地价、限房价、竞配建”的土地出让规则对土地价格产生影响。最后通过研究得出:（1）不同城市采取不同的土地出让规则来实现稳地价的目标;（2）不同城市同一种土地出让规则对土地价格的影响不同;（3）不同土地出让规则对同一城市的土地价格的影响不同;（4）土地出让规则越严格,对土地价格影响越大。同时提出建议:（1）合理制定土地出让规则,有效应对价格上涨;（2）使用合理的土地出让规则,因城施策稳定地价;（3）约束地方政府权力,监督限价行为。
张哲彦[2]（2020）在《期权视角下的土地出让影响因素研究 ——以杭州为例》文中研究指明近年来中国房地产市场迅猛发展,但房地产价格的过快上涨也成了社会焦点问题。“土地财政”被认为是房地产价格上涨过快的原因之一,土地的价格和出让行为一直是学术研究的关注的问题。本文在文献研究的基础上,研究了市场不确定带来的土地的期权价值,并以特征价格模型和生存分析模型为工具,分别研究了 土地出让价格和出让可能性的影响因素。文章通过对比分析了房价波动率和期权价值对土地出让行为影响的差异。研究结果显示不确定性对土地出让价格和出让时机的影响符合期权理论。月度房价波动率每增加一个标准差,土地出让价格平均增加3.66%,土地出让可能性平均下降21.72%。期权价值每增加1%,土地出让价格平均增加0.782%;期权价值每增加1亿元,土地出让可能性平均下降1.23%。在期权价值作用下,财政压力对土地出让可能性的正向影响有所减弱。地块特征类变量对土地出让价格大多存在显着的正向影响,但对土地出让可能性的回归系数并不显着。市场因素类变量中广义货币增速和房地基准利率对土地出让价格存在负向影响,其他变量对土地出让价格的影响并不显着;但市场因素类变量对土地出让可能性的回归系数均通过了 1%水平的显着性检验。人口密度对土地出让可能性存在正向影响,证实了人口集聚、城市扩张对土地出让开发的影响。财政压力对土地出让可能性存在正向影响,从实证角度证明了地方政府的土地财政行为。当期房价对土地出让可能性的影响为负,说明在房市行情上涨时地方政府存在“捂地惜售”的情况。从广义货币增速、房贷基准利率和政策宽松度对土地出让可能性的实证结果来看,三者均存在正向影响,说明宏观经济政策对地方政府的土地出让决策影响较大。
吴淑萍[3]（2019）在《地方政府城市土地供应量价决策研究》文中研究指明地方政府是中国城市土地的垄断供给者、城市土地市场的管理者和中央政府的代理人,其土地供应决策显着影响土地资源配置、土地市场运行和土地政策执行,是关系到房地产市场健康发展的重要因素。论文通过探究地方政府土地供应决策背景、影响因素和核心内容,构建理论和实证模型,对地方政府自身、土地市场表现和中央行政干预影响下的地方政府宏观土地供应数量决策和微观土地出让起始价格决策进行了系统分析。论文首先基于土地供应制度和土地市场特征,识别了宏观土地供应数量和微观土地出让起始价格两类核心决策内容,以及地方政府自身、地方土地市场和中央政府三类关键影响因素;进而基于局部均衡和拍卖理论建立模型,分析了地方政府进行宏、微观土地供应决策的理论路径,理论探讨了宏、微观决策的联动关系,以及三类因素对土地供应宏、微观量价决策的影响。在此基础上,应用宏、微观数据,针对居住、商业办公、工业三类用地,分别检验了:（1）在地方政府自身效用目标下,地方经济和政府官员特征对地方政府土地供应量价决策的影响;（2）在政府-市场关系下,前期土地市场表现通过地方政府的学习行为对地方政府土地供应量价决策的影响,及其对后续土地市场表现的影响;（3）在中央-地方关系下,中央行政干预对地方政府土地供应量价决策的影响,以及地方政府土地供应决策中的代理问题及其对土地市场成交量价的影响。论文发现:（1）地方政府的土地供应决策是宏、微观两个维度的决策,宏、微观决策彼此独立又相互关联,宏观土地供应数量对微观土地出让起始价格存在负向影响。（2）地方政府作为土地垄断供给者,在自身效用目标下,其土地供应量价决策首先受到地方经济和政府官员特征的影响,“以地生租”动机显着影响居住和商办用地供应决策,“晋升激励”动机显着影响居住和工业用地供应决策。（3）地方政府作为土地市场管理者,在动态决策路径下,其土地供应量价决策进一步受到前期土地市场量价表现的影响,并最终影响了土地市场成交量价的周期性波动。（4）地方政府作为中央政府代理人,在代理决策路径下,其土地供应量价决策还受到中央行政干预的影响;但由于信息不对称、动机不一致、市场不确定以及决策非理性,其决策存在代理问题。最后,论文从落实地方政府主体责任、提升地方政府土地供应决策能力、完善城市土地调控工具、改善中央-地方委托-代理关系的角度,为从供给端构建房地产市场健康发展长效机制提出了针对性政策建议。
夏涛[4]（2013）在《土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析》文中指出1987年12月,深圳市首次公开拍卖—宗国有土地使用权,这次土地拍卖是建国后中国第一次把土地使用权作为资产进入市场,这意味着土地开始作为商品走向市场,宣告了土地市场的诞生。之后在较长的时间内,协议出让的方式长期占据国有土地出让方式的主导地位；由于土地协议出让的方式是市场化程度较低的交易方式,在加上各级地方政府的自由裁量权过大,这就使得寻租行为和腐败行为频发,造成政府无法获得正常市场化的土地出让收益,致使巨额国有土地资产流失,严重制约了土地市场的健康发展,危害巨大。为改变这种状况,为营造公正、公开、公平的土地出让市场,规范国有土地的出让行为,获取正常市场化的土地收益：中华人民共和国国土资源部于2002年5月9日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,之后中华人民共和国国土资源部和监察部于2004年3月联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,该文件明确要求从2004年8月31日开始所有经营性用地都要采用招标拍卖挂牌公开竞价的方式出让,这意味着《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》这一制度在全国全面展开施行。随后2007年9月28日国土资源部依据物权法及其他相关法律法规的法理原则,发布了39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这些就助推了土地市场的进一步深入发展。土地出让招拍挂制度的实施确实进一步优化了土地资源配置,显化了土地的正常市场价值,地方政府土地出让的收入也在不断增长,而且土地出让经济收益极大化的好处也充分显现,这样“土地财政效应”逐渐异化为各级地方政府追逐的目标,为了获得更高的土地出让收入,地方政府广泛运用“价高者得”的拍卖和挂牌出让方式,这样各地土地出让价格不断上涨,从而引发房地产价格非理性过快上涨。党中央和国务院充分意识到问题的严重性,一直都在致力于调控。面对日益严重的地价和房价形势,从2010年开始党中央和国务院加大了调控力度,出台了一系列的调控措施：如明确要求各地要合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法；明确要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。中央政府的调控目的是进一步完善土地出让制度,改进当前国有土地市场化出让的方式,以期稳定地价和房价。土地使用权招标出让是国有土地市场化出让中的重要方式,因而研究土地市场化下国有土地使用权招标出让是必然的现实需求。当前直接专门研究国有土地使用权招标出让的文献较为少见,它们或是综合笼统地分析国有土地招标出让的现状与问题,或是简要分析国有土地使用权招投标的价格均衡策略,或是浅显的定性探讨国有土地使用权招标出让与地价、房价的关系；这些零散、不系统的研究还不能满足现实需求。本研究从理论上扩展了国有土地使用权招标出让的研究视角,丰富深化了国有土地使用权招标出让的研究内容和研究框架,提出了应对当前国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路,能为政府进一步规范和完善土地出让制度的实践提供相应的参考与借鉴。国有土地使用权实行市场化出让是土地市场化发展的必然趋势与要求,经营性国有土地使用权招标出让是国有土地使用权实行市场化出让的重要方式和手段,本文以土地市场化背景下国有土地使用权公开招标出让为研究对象,主要采用文献研究法、案例与实例分析法、定量实证研究法、博弈研究法等方法进行研究；其中主要以委托代理理论为分析研究的依据,对经营性国有土地使用权公开招标出让中的几大主要参与主体（政府部门直接招标出让人、评标人及投标人等）的激励和约束机制进行了深入研究,最终本论文得出以下主要研究结论。（1）把市、县国土资源行政主管部门或其指定授权的下属事业单位当作具有同一性质的政府部门直接招标人来进行分析。得出了在中国现有政治行政体制下,国有土地产权形成了如下行政性委托代理链：全国人民——全国人民代表大会——中央政府国务院——各地方政府——各地方政府国土资源行政主管部门——地方国土资源行政主管部门具体的工作人员。具体到国有土地使用权招标出让中,当地方政府国土资源行政主管部门直接作为招标人时的激励、约束会出现如下主要问题：由行政性委托代理引发的上级委托人难于考核下级代理人,上级委托人对下级代理人约束软化和政治激励不兼容以及出现短期和机会主义行为等。然后主要运用主成分分析法和回归分析法从全国层面和以重庆市、上海市、甘肃省为例的地方政府的层面对现有土地出让委托代理激励、约束的问题进行了较为详尽的实证解释与验证。在现有的行政委托代理下政府的国土资源行政主管部门既是国有土地产权的代表也是土地的管理者,既承担国有土地所有者的经营职能也承担政府行政管理部门的土地管理职能,集经营职能与管理职能于一身,必然会造成职能错位,行为失范、责任模糊、激励不兼容、约束软化等内生性问题。基于此笔者提出了现有上地产权委托代理激励、约束的改进设想,构建土地产权的市场性委托,把土地的经营职能从政府国土资源行政主管部门剥离出去,建立国有土地经营公司,政府与国有土地经营公司之间通过市场性委托合约进行连接,然后对政府部门直接招标出让人的激励约束就换化为对国有土地经营公司经营代理人的激励和约束。（2）国有土地使用权招标出让中招标人与评标人的委托代理关系中存在的主要问题有：评标劳务报酬固定化,总体报酬水平不高,报酬的正向激励缺乏；评标人的主观随意行为倾向可能性大,影响评标结果的公正公平性；评标人所拥有的权利和应承担的责任反差大、不对等。虽然固定报酬模型理论上对评标人的激励是可行的,但是具体实际度量满足评标人参与约束与激励相容约束是很困难的,而结合目前施行的评标报酬普遍偏低的情况来看,固定报酬模型存在先天的激励缺陷,需要进一步改进；因而笔者提出了定酬+奖励（f+j）的激励报酬模型,并分析了激励模型的求解。之后以评标人的激励报酬机制为基础,构建了基于声誉影响函数的激励机制,而且声誉激励机制也验证了实行激励报酬机制的必要性。然后对激励机制进行了具体的算例数理验证分析；研究表明激励报酬激励机制相较于固定报酬对评标人能有更大的激励动力,能有更好的激励效果。之后从制定并完善对评标专家进行统一管制的法规、建立并完善具体的管理制度、追加对评标人的后期评估、对评标专家进行动态管理这四个方面探析了评标人约束机制的构建。（3）依据当前地价、房价的实际情况和国家宏观调控的需求导向,对国家调控所提倡的国有土地使用权综合评标出让法从商务标评价体系表和技术标评价体系表两个方面进行了较为详尽的例举综合分析；然后运用层次分析法和模糊综合评价法进行了具体的实例分析,并对两种方法的结果进行了对比分析与探讨；这些实例分析对当前国有土地使用权出让方式的改进作出了有益的探索。（4）之前经营性国有土地使用权协议出让的制度有先天的重大缺陷,该制度的实行给市场需求主体、土地资源的配置和利用、党和政府的公信力、社会的福利水平和社会的运行都带来严重的负面影响,而且正是这些因素推动了国有土地使用权出让制度的变迁。于是原有制度被变革为经营性国有土地使用权实行招标、拍卖和挂牌公开出让的制度,相对于以往的经营性国有土地使用权实行协议出让的制度,国有上地使用权实行公开招标出让,这对土地潜在购买利用人或投标人来说就是天然的最有效的激励方式。与协议出让相比当国有土地使用权实行公开招标出让时,这能减少土地潜在购买利用人或投标人的交易成本、提升他们参与公平竞争的信心,提高他们公平经营获利的可能性和概率；因而土地潜在购买利用人或投标人有强烈的正向参与激励。然后以2004年为分界点,主要运用相关分析和回归分析等方法从土地的供给方地方政府和土地的需求方房地产开发企业这两个方面,采用全国层面的数据和重庆市层面的数据,对经营性用地协议出让为主的制度激励效果与招拍挂出让的制度激励效果进行了对比实证分析。（5）在国有土地使用权招标出让的具体活动实践中,投标人采用单边支付的合谋机制具有有效性和激励相容性,是有效率的,单边支付成为投标人合谋时的占优现实选择。国有土地使用权招标出让中投标人合谋的危害性巨大,不容小视,必须要积极应对。以上述分析为基础,建立国有土地使用权招标出让中投标人围标合谋的动态贝叶斯博弈模型,再对投标人的围标合谋行为进行相应的信号博弈分析,再结合具体的实际案例对动态贝叶斯博弈模型进行了相应的验证分析。之后依据动态贝叶斯博弈模型的分析结论,从吸引更多的投标参与者、合理设置出让底价、适当控制单次出让土地的面积、完善招投标的相关法律制度、构建市场诚信体系等方面提出了约束投标人合谋行为的措施。（6）依据国有土地使用权招标出让的实际情形,再进一步分析了国有土地使用权招标出让中存在的监察方政府、投标人、评标人及招标出让人这几个主要的参与主体；然后从四大方面详细阐释了投标人、评标人及招标出让人多方合谋的形成原因,并解析了他们多方合谋的三种主要发起方式。再分类型分别构建了他们多方合谋的不同博弈模型进行分析,之后结合多方博弈分析的结论,从监察体系的建设、交易信息的公开透明、监督与举报奖励机制的建立、合谋成本的增加、合谋参与方惩罚力度的强化等方面提出了约束多方合谋的措施。综上所述,本文结合现实需求,主要依据委托代理理论来系统深入地研究土地市场化背景下国有土地使用权招标出让的问题,这是全新的研究视角；分层分类详细深入地解析了国有土地使用权招标出让中几大主要参与主体之间委托代理的主要问题,然后主要以激励机制和约束机制为研究的突破口提出了应对国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路；这些都是新的研究探索,具有一定的创新价值。
李书华[5]（2012）在《我国城镇土地价格与商品房价格之间关系的研究 ——基于招标、拍卖、挂牌制度的分析》文中研究说明20年来，我国房地产市场的发展与快速的经济增长并步而行，已成为经济增长的一个重要引擎。然而，土地价格的飙升，商品房价格的骤涨却又如同难以驾驭的快骥，对房地产市场和整个宏观经济都形成了巨大的扭曲力量。分析房地产价格居高不下的深层原因，寻求房地产市场健康成长的路径，是理论上和实践中需要迫切解决的重要课题。目前，分析我国土地价格与商品房价格相互关系的研究已如汗牛充栋，但把土地出让制度作为重要因素分析房地产市场价格上涨深层原因的研究还属凤毛麟角。本文试图以我国现行城镇招标、拍卖、挂牌土地出让制度性背景为主轴，考察我国土地价格与商品房价格相互推动的深层关系，揭示我国土地价格和商品房价格在“土地财政”和政府行为的推波助澜下不断攀升的内在机制。围绕上述主旨，本文拟努力完成如下研究目标：1、理清地价与房价之间相互作用的因果关系；2、从新建住房供给弹性角度，明确土地价格对房价的影响程度；3、探求招标、拍卖、挂牌土地出让制度对房价的推动作用；4、从“土地财政”角度挖掘地价和房价过高的深层次原因；5、通过借鉴国外发达国家房地产市场的发展经验，为我国房地产市场的发展提供有价值的参考；6、通过政策干预模型分析限购政策对房价的影响，并预测我国房价的发展走势。为了实现上述目标，本文遵循“理论模型与实证分析相结合”、“规范分析与实证分析相呼应”、“微观分析与宏观分析相融合”等原则，借鉴国内外土地与房价决定的相关理论，构建了“房地产市场投资的Q理论模型”、“土地出让信号模型”、“政府多重目标下三部门房地产市场均衡模型”。运用格兰杰非因果关系检验、时间序列模型、误差修正模型、动态面板模型、干预模型等计量经济学实证检验方法，利用已经获得的微观数据和宏观数据，实证分析了我国土地价格和商品房价以及二者之间的变动关系。本文的研究主要有如下结论：第一，笔者认为，在我国特殊的土地供给制度下，土地价格的升高或降低是引起房价上涨或下降的主要因素，而土地价格与房价之间的因果关系并不对称，土地价格不管是在短期还是在长期，都是引起房价上涨的主要原因之一，但房价只在短期内对地价有影响。误差修正模型显示，房价和地价在上涨过程中都有一定的自我稳定功能，但地价回复到长期均衡水平的拉力较大，能较快的回复到均衡水平，房价回复到均衡水平的速度相对较慢，并存在区域差异。第二，笔者认为，开发商新建住房的行为为投资行为，是否增加投资可以借鉴托宾Q理论，以此为理论切入点，分析住房供给弹性、土地价格和房价的变化之间的动态变动关系。发现土地价格的波动加剧了房价的波动，新建住房供给对需求冲击的反应越迅速，可以平抑房价的波动。通过模拟，对比在给定住房需求冲击下，不同的住房供给弹性、不同的土地价格变动对房价的影响程度：住房需求突然增加1%，若在土地价格保持不变，引起房价上涨1.9%；若土地价格发生变动，引起房价上涨2.12%，所以土地价格的变动加剧了房价的波动，使房价波动幅度增加0.22%的波动幅度。第三，笔者认为土地招标、拍卖、挂牌交易是我国土地出让的制度基础，在这种交易方式下，土地交易信息公开程度高，是政府传递政策意图和调整房地产走势的重要窗口，土地交易信息极易形成土地出让价格信号，作为房价上涨的信息源，引起房价上涨。价格发现理论为研究招标、拍卖、挂牌的土地方式对房价的影响提供了新的方法。第四，笔者认为，地方政府的财政缺口和晋升激励是地方政府对土地出让收入依赖的原动力，地方政府对土地财政的依赖是引起地价和房价升高的根本症结，这一症结的形成，是我国房地产市场良好的发展势头、开发商对利润的追逐、地方政府行为共同作用的结果。我国土地价格和房价不断走高的最根本原因是开发商和地方政府在实现自身多目标下选择的结果。本文可能的创新在于：（1）本文尝试将金融市场中的价格发现理论引入到对土地价格和商品房价影响的研究中，在通过拍卖等方式进行交易土地时，把土地出让价格作为信号源，传递到房地产市场影响房价。从而找到一个较新的视角来解释土价对房价的影响。（2）将我国现行招标、拍卖、挂牌的土地出让作为一种制度性因素，考察其对土地价格和商品房价的影响。从制度因素考察我国房地产价格居高不下的深层原因做了有益的探索。特别是，在有关招﹑拍﹑挂土地出让制度对房地产价格作用的既有论着中，多采用定性分析，较少定量分析。本文运用“土地出让信号模型”、“政府多重目标下三部门房地产市场均衡模型”。对300个微观楼盘数据，系统的对招拍挂对房价的影响进行了定量研究。（3）将政策干预模型运用到对我国房地产市场新出现的“限购令”的研究上，尝试性的定量分析了限购政策对房价的影响，并运用到对未来房价走势的预测中。由于数据、时间的限制，及笔者科研能力有限，本文尚存在诸多不足和纰漏：（1）笔者虽然用“土地出让信号”对房价的影响做了尝试性的研究，但还不够深入和系统。例如，笔者在研究中发现，土地价格的上升对房价的影响和土地价格下降对房价的影响具有不对称性，但由于数据和时间的限制，无法搜集到负向土地价格信号的数据。在以后的研究中会更深入的研究价格发现理论，对影响的非对称性和影响的区域性进行进一步的研究。（2）本文研究的主题是土地出让制度对地价和商品房价的作用，及土地价格与商品房价的相互关系。不可避免地要涉及到房地产市场的金融属性。但由于篇幅和方法所限，对这个问题仅作为本文分析的既定前提，而没有深入分析，只能留待今后继续进行研究。
郝圆[6]（2010）在《土地储备制度对西安市房地产价格的影响分析》文中研究表明土地资源作为人类不可替代的赖以生存的物质基础,为人们提供了最基本的生产条件和生活场所。然而,我国的土地利用却在长时期内存在土地利用效率低下、土地供给结构不合理、土地收益流失严重等问题,因此土地储备制度作为一项优化土地资源配置、规范土地一级市场的新型土地管理制度应运而生。自1996年上海第一家土地储备机构建立以来,土地储备制度在我国的发展历程已经有十四年之久,其对我国的土地市场和房地产市场产生重要的影响作用。鉴于目前我国一些城市呈现出的房价高位运行问题,土地储备制度作为国家宏观调控房地产市场的重要手段与房地产市场具有紧密相关关系,因而探讨和研究土地储备制度对房地产价格的影响机制具有重要的实践意义。本文借鉴国内外学者的研究视角及研究成果,首先概括了土地储备制度的起源、基本内涵,介绍了与土地储备制度相关联的理论研究基础。其次,本文运用均衡理论等经济学理论详细分析土地出让量、土地出让方式、土地出让价格和土地出让结构对房地产价格的影响机理。在得出一定理论结论的基础上,本文选择以西安市作为实证研究对象,介绍并分析了西安市土地储备制度的发展历程及运行特征。然后,通过实证分析本文得出两个研究结论:第一,本文运用土地储备制度建立前后全国和西安市房地产价格的变动数据,客观地分析土地储备制度与房地产价格上涨之间的相互关系,得出土地储备制度在建立初期的短期内促进房地产价格上涨的结论。第二,本文进一步运用主成分分析法对房地产价格的影响因素进行主成分萃取,并建立土地储备制度虚拟变量与房价的多元回归模型,得出在长期内土地储备制度对房地产价格上涨起到抑制作用的研究结论。最后,在实证研究的基础上,本文进一步提出完善土地储备制度、加强政府宏观调控房地产市场的相关理论指导和政策建议。
吴蕾[7]（2009）在《土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究》文中提出在计划经济时期,城市土地使用制度与高度集中的计划经济体制相适应,实行行政划拨。随着改革的不断深入,到20世纪80年代中后期,由原来的单一划拨制变成了划拨和出让并存的双轨制。其后,随着市场机制的日益巩固和完善,土地市场也加快了改革步伐,国有土地特别是经营性土地供应,则进入了以市场形成价格为核心的典型的土地资源市场配置阶段,土地招标拍卖挂牌的市场交易规则在全国范围内逐步建立。而作为70个大中城市之一的青岛市从1999年就开始了少量的土地拍卖。至今,土地使用权招标拍卖挂牌出让在青岛市已走上了制度化、规范化和程序化的道路,2002年以后土地招拍挂出让数量迅速增加,土地市场日益活跃。但是自国土资源部2002年11号令实施以来,关于土地招标拍卖挂牌出让是否引起地价上涨,进而导致房价上升,以及是地价影响房价还是房价影响地价的关于地价和房价关系的争论一直不断。特别是近年又出现房价大幅上涨的现象,社会上对房价与地价关系更加关注。针对社会各界关于“地价和房价关系”以及“土地招标拍卖挂牌制度导致地价上涨,进而又推动房价上涨”的争论,本文理论部分首先简要概述我国土地出让制度及其发展历程,并采用比较分析法重点剖析了各种土地出让方式的特征;其次,介绍了几种具有代表性的城市地价理论为分析我国土地价格本质提供科学的理论依据。文章还结合图表说明了不同土地出让方式下土地价格的形成并进行了对比;最后,运用房地产经济学中四象限模型理论分析了地价与房价的互动关系。经过对比分析,本文得出在不同出让方式的博弈中,拍卖方式采用“价高者得”,所形成的地价最高;其次是竞争程度逊于拍卖的挂牌方式;最后是竞争目标多元化的招标方式。三者中,招标方式偏重土地收益价格标准,拍卖挂牌注重土地市场价格标准。本文实证部分也分三方面:第一,利用1998-2008年的数据结合图表从五个方面对青岛市房地产市场的现状进行了分析,并指出其存在的问题,从而提出有利于青岛市房地产市场健康发展的可行性建议。第二,运用2002-2005年青岛市市区数据分析了土地招拍挂制度对青岛市地价的影响,认为招拍挂制度引入竞争机制,使得竞价激烈,地价上涨较快。第三,应用Eviews5.0软件作为分析工具,运用计量经济学中相关分析法和格兰杰因果关系检验原理,对青岛市2000-2008年的土地交易价格指数和商品房销售价格指数数据进行相关分析。检验结果表明,短期内青岛市房价对地价的影响较大,地价对房价的影响不明显;但长期内房价与地价之间具有一定的独立性,互不影响。最终表明,土地出让的方式对青岛市房地产价格无显着影响。因此,就不存在由于土地招拍挂制度的实施带来地价上涨进而带动房价上涨的内在机制。
毛晓敏[8]（2008）在《土地宏观调控政策对杭州房地产价格的影响分析》文中指出自1998年我国取消福利分房,住房市场化后,随着整个国民经济的整体快速发展,房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业,极大带动和促进了其他相关产业的发展。杭州房地产业特别是住宅业在快速发展过程中,出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大等涉及产业健康发展的问题。在市场出现问题的情况下,政府宏观调控政策层出不穷,但是调控效果不佳。上地作为房地产业发展的源头,一直是宏观调控有效工具,在我国土地一级开发市场由政府垄断的前提下,政府可以通过土地政策影响土地出让方式、土地供应总量、供应结构直接影响房地产的供给数量和供给结构,最终导致房价变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象,以解释土地政策对房价的影响效应为目的,运用了经济学、博弈论等多学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心理预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理,并提出相应的政策建议。目前对土地政策与具体城市房价之间的关系研究较少,本文按照理论研究与实证分析相结合的原则分析了土地政策在房价形成机制中的作用,为研究房价问题提供了新的思路。本文分以下几个部分进行阐述:第一章主要阐述了选题的意义、国内外有关该选题的研究综述、研究思路和方法。第二章对有关概念进行解释、界定,用经济理论分析土地市场与房地产市场关系、房地产价格的形成机制,阐述了土地政策影响房地产价格的理论基础。第三章按照土地政策影响地价、房屋供给等中间变量,中间变量再影响房价变化的逻辑阐述土地政策对房价的传导路径与影响机制,并结合实际情况分析了土地政策对杭州房价的影响。第三章得出土地出让方式改变会引起地价变化;土地供应量通过住房供给影响房价不明显,而对地价变化有显着作用;土地供应结构变化形成更合理的价格体系;土地政策下心理预期对房价有显着作用等结论。第四章为实证研究篇,土地政策的影响效果从土地供应的角度可以量化到几个中间变量,通过中间变量与房价之间的关系实证分析土地政策的施行效果。第五章总结前文提出结论,提出建议并对研究不足及创新之处进行说明。
郑娟尔[9]（2008）在《土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究》文中研究表明近年来,我国房地产价格的持续上涨成了社会关注的焦点。在关于房地产价格构成的讨论中,土地供应方式和供应量与房价的关系引起了争议,特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年71号令等文件下发后。国内已有的关于土地供应与房价的研究还不够系统,主要以定性分析为主,即使有少量的定量研究,也主要集中在地价与房价的关系之上,且多采用宏观数据。研究的不足造成政府和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支持。在此背景下,本研究以土地供应模式和供应量对房价的影响为研究对象,比较系统地进行了实证研究和定量分析,试图在促进理论研究深化的同时,为房地产宏观调控,政府、企业和银行决策提供分析方法和工具。本文从理论上分析了土地供应方式及其变革对房价、地价的影响。借鉴税收归宿理论,本研究认为土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性。在土地供应量与房价的关系上,本研究认为,由于我国对土地开发实行容积率管制,因此,土地供应量的减少会在短期内造成可建筑面积的减少,进而提高房价。另外,本文从项目的角度构建了土地开发周期的理论模型,并认为在房价快速上涨期,增加土地供应量对降低房价的作用可能是不大的,因为开发商会囤积土地或惜售。实证研究方面,本文主要做了以下三方面的研究来分析土地供应模式对房价的影响。首先,以全国和35个大中城市的房地产价格指数为样本,利用Granger因果关系检验法和城市比较法研究了土地供应方式变革对房价的影响。实证结果表明,房价与地价的关系、土地供应方式变革对房价的影响是非常复杂的,不同的研究对象有不同的影响力和作用机制。只有当区域的房地产需求非常旺盛时,土地供应方式变革才会大幅地抬高房价。随后,本文以杭州市为例研究了土地招拍挂对住房价格的影响,发现地王的出现可能导致周边楼盘提价,但价格调整能否实现则又取决于房地产市场本身。另外,以杭州市2005年在售楼盘为样本进行的计量研究表明,房价与土地公开出让并无统计意义上的显着关系。最后,本文以北京、广州、杭州等城市为研究对象,分析了小产权房现象和双限双竞供地模式对房价的影响。在土地供应量影响房价的实证研究部分,本文首先利用全国31个省市的相关数据,构建了面板数据模型并就土地供应量对房价的影响做了定量研究。研究结果表明,一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计意义上都是显着的,但增加土地供应量对降低房价的作用非常小。另外,两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但不影响房价。随后,本文以杭州市为例分析了土地供应量、土地的有效开发与房价的关系。对杭州市而言,暂时还没有明显的证据认为2000年以后房价的上涨主要由土地供应量减少引起。相反,土地供应量受房价的影响更大。在土地开发周期与房价关系的调查研究上,本文跟踪了杭州市2000-2005年出让的141宗住宅用地,发现由于杭州市的房价在2002-2004年及2007年出现了快速上涨的势头,因此,市场上出现土地开发周期相应延长的现象。通过上述理论探索和实证研究,本论文可能在以下几方面具有创新:（1）借鉴税收归宿理论研究了土地供应方式及其变革对房价的影响,提出土地供应方式变革是否影响房价及其影响程度的大小取决于房地产供求价格弹性;（2）以杭州市为例,从项目的角度调查了高价地的产品开发及“地王”出现后周边楼盘的售价变化,证实市场需求才是房价和地价的真正推力。另外,本文还运用Hedonic模型对杭州市2005年在售楼盘进行了定量研究,证实房价的最终确定与土地最初的获取方式并无统计意义上的显着关系;（3）研究了“双限双竞”供地模式对房价的影响,并得到了有参考意义的结论。（4）通过面板数据构建,从宏观层面分析了土地供应量对房价的影响,发现增加土地供应量有助于降低下一年的房价,但力度甚微;（5）构建了土地开发周期的理论模型,并以杭州市2000-2005年出让的住宅用地为样本进行了实证研究,研究结果表明,当房价急速上升时,市场上会出现土地开发周期相应延长的现象。受数据、资料和时间限制,本文还存在很多不足,如实证研究未全部采用住宅价格数据;关于商品房需求价格弹性、土地供应方式与房价关系的实证研究还不够深入等,但本文的研究毕竟迈开了尝试性的第一步,今后可以从进一步完善计量模型,加强土地供应与房价关系的理论研究等方面予以深化。
白涛[10]（2008）在《房地产业的政府管制 ——价格构成及其管制》文中提出近年来,房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出,成为社会各界关注的热点;房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决,政府如何运用经济手段来规范房地产市场,加强政府管制研究成为一个重要课题。本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论,采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法,并运用博弈理论,结合其它国家的经验教训,对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析,研究在市场失灵的情况下,政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用,避免政府寻租和市场失灵等现象,达到稳定市场防止房地产泡沫的目的,最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。本文认为,土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征,信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段,一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性,另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本,推动价格的进一步上升,造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋,实现利益均衡是政府制定政策导向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价,政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善,政府应该放松对房地产市场的管制。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析,更清晰地把握房地产市场的脉络特征,为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析,针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体,提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段,为我国房地产政策的制定和实施提供参考。
二、土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究（论文提纲范文）
（1）土地出让规则对我国城市土地价格的影响研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究内容和方法 |
| 1.2.1 研究内容 |
| 1.2.2 研究方法 |
| 1.3 技术路线图 |
| 1.4 概念界定 |
| 1.4.1 土地出让规则 |
| 1.4.2 土地价格 |
| 第2章 理论基础 |
| 2.1 相关理论 |
| 2.1.1 土地出让理论 |
| 2.1.2 土地供求理论 |
| 2.1.3 土地特征价格理论 |
| 2.2 文献综述 |
| 2.2.1 关于土地出让规则 |
| 2.2.2 关于土地价格 |
| 2.2.3 研究现状评述 |
| 2.3 本章小结 |
| 第3章 近年土地出让规则的变化状况 |
| 3.1 土地出让规则的类型 |
| 3.1.1 “限房价、竞地价” |
| 3.1.2 “限地价、竞配建” |
| 3.1.3 “限地价、限房价” |
| 3.1.4 “限房价、限地价、竞配建” |
| 3.1.5 其它土地出让规则 |
| 3.2 土地出让规则的现状 |
| 3.2.1 土地价格上涨,土地出让规则出现 |
| 3.2.2 地价重新上涨、“竞配建”出让规则为主 |
| 3.2.3 多城地价上涨、各地土地出让规则调整 |
| 3.2.4 土地市场回暖、多城土地出让规则微调 |
| 3.3 本章小结 |
| 第4章 样本选择和模型构建 |
| 4.1 样本城市选择 |
| 4.2 研究假说 |
| 4.3 数据来源 |
| 4.4 变量设置 |
| 4.4.1 因变量的选择 |
| 4.4.2 自变量的选择 |
| 4.5 模型建立 |
| 4.6 本章小结 |
| 第5章 实证分析 |
| 5.1 不同城市同一规则对土地价格影响的比较 |
| 5.1.1 规则和城市的选择 |
| 5.1.2 “限房价、竞地价”规则的影响分析 |
| 5.1.3 “限地价、竞配建”规则的影响分析 |
| 5.2 同一城市不同土地出让规则对土地价格的影响 |
| 5.2.1 规则和城市的选择 |
| 5.2.2 不同规则对长沙市土地价格的影响分析 |
| 5.2.3 不同规则对南宁市土地价格的影响分析 |
| 5.3 本章小结 |
| 第6章 结论与建议 |
| 6.1 结论 |
| 6.2 建议 |
| 6.3 研究亮点和不足 |
| 6.3.1 研究亮点 |
| 6.3.2 研究不足 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）期权视角下的土地出让影响因素研究 ——以杭州为例（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究目的和内容 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究内容 |
| 1.3 研究方法和创新点 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 创新点 |
| 1.4 技术路线及论文提纲 |
| 1.4.1 技术路线图 |
| 1.4.2 章节安排 |
| 2 文献综述 |
| 2.1 期权理论 |
| 2.1.1 实物期权规范分析 |
| 2.1.2 土地期权规范分析 |
| 2.2 土地期权经验研究 |
| 2.2.1 土地期权对决策时机的影响研究 |
| 2.2.2 土地期权对土地价格的影响研究 |
| 2.3 土地出让影响因素研究 |
| 2.3.1 地块特征因素研究 |
| 2.3.2 市场供求因素研究 |
| 2.4 本章小结 |
| 3 模型和数据 |
| 3.1 模型构建 |
| 3.1.1 特征价格模型 |
| 3.1.2 生存分析模型 |
| 3.1.3 期权定价模型 |
| 3.2 数据来源和处理 |
| 3.2.1 数据来源 |
| 3.2.2 数据选取和处理 |
| 3.2.3 数据描述性统计 |
| 3.3 本章小结 |
| 4 房价波动对土地出让行为的影响 |
| 4.1 房价波动对土地出让价格的影响 |
| 4.1.1 特征价格模型优选和检验 |
| 4.1.2 土地出让价格影响因素分析 |
| 4.2 房价波动对土地出让可能性的影响 |
| 4.2.1 生存分析模型优选和检验 |
| 4.2.2 土地出让可能性影响因素分析 |
| 4.3 本章小结 |
| 5 期权价值对土地出让行为的影响 |
| 5.1 期权价值计算 |
| 5.1.1 期权价值模型参数设定 |
| 5.1.2 历史波动率和隐含波动率测定 |
| 5.1.3 期权价值测算和说明 |
| 5.2 期权价值影响分析 |
| 5.2.1 期权价值对土地出让价格的影响 |
| 5.2.2 期权价值对土地出让可能性的影响 |
| 5.3 其他协变量对土地出让行为的影响分析 |
| 5.4 本章小结 |
| 6 结论与展望 |
| 6.1 结论 |
| 6.2 展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录A |
| 附录B 波动率转换解释说明 |
| 附录C 土地期权定价原理解释说明 |
| 作者简介 |
（3）地方政府城市土地供应量价决策研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景、目的及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究目的 |
| 1.1.3 研究意义 |
| 1.2 国内外相关研究进展 |
| 1.2.1 地方政府土地供应决策研究 |
| 1.2.2 拍卖理论与地方政府土地供应决策研究 |
| 1.2.3 代理理论与地方政府土地供应决策研究 |
| 1.2.4 行为经济学理论与地方政府土地供应决策研究 |
| 1.2.5 文献综述小结 |
| 1.3 研究对象、研究内容和技术路线 |
| 1.3.1 研究对象和研究范围 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.3.3 技术路线 |
| 1.4 论文结构安排 |
| 第2章 地方政府土地供应决策的影响因素和核心内容 |
| 2.1 地方政府土地供应决策的制度和市场背景 |
| 2.1.1 土地供应制度演进 |
| 2.1.2 土地市场变化 |
| 2.2 地方政府土地供应决策的影响机制 |
| 2.2.1 地方政府在土地供应中的角色演变 |
| 2.2.2 地方政府自身的影响 |
| 2.2.3 地方土地市场的影响 |
| 2.2.4 中央政府的影响 |
| 2.3 地方政府土地供应决策的核心内容 |
| 2.3.1 核心宏观决策:供应数量 |
| 2.3.2 核心微观决策:出让起始价格 |
| 2.4 地方政府土地供应决策的研究框架及章节逻辑关系 |
| 2.5 本章小结 |
| 第3章 地方政府土地供应量价决策的理论分析 |
| 3.1 地方政府土地供应量价决策的建模思路 |
| 3.1.1 决策过程和决策内容 |
| 3.1.2 决策结果 |
| 3.2 地方政府土地供应量价决策的理论模型 |
| 3.2.1 基准模型 |
| 3.2.2 拓展模型 |
| 3.3 地方政府土地供应量价决策的理论路径 |
| 3.3.1 地方经济和政府官员影响下的地方政府土地供应量价决策 |
| 3.3.2 市场影响下的地方政府土地供应量价决策 |
| 3.3.3 中央干预下的地方政府土地供应量价决策 |
| 3.4 本章小结 |
| 第4章 地方经济和政府官员影响下的地方政府土地供应量价决策 |
| 4.1 城市土地供应中的地方经济和政府官员特征 |
| 4.1.1 地方经济特征 |
| 4.1.2 政府官员特征 |
| 4.2 地方政府宏观土地供应数量决策 |
| 4.2.1 理论假设和模型设定 |
| 4.2.2 数据和描述分析 |
| 4.2.3 地方经济特征与土地供应数量决策 |
| 4.2.4 政府官员特征与土地供应数量决策 |
| 4.3 地方政府微观土地出让起始价格决策 |
| 4.3.1 理论假设和模型设定 |
| 4.3.2 数据和描述分析 |
| 4.3.3 供应数量、地方经济特征与土地出让起始价格决策 |
| 4.3.4 供应数量、政府官员特征与土地出让起始价格决策 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 市场影响下的地方政府土地供应量价决策 |
| 5.1 城市土地供应中的政府-市场关系 |
| 5.2 市场表现与地方政府宏观土地供应数量决策 |
| 5.2.1 理论假设 |
| 5.2.2 数据和描述分析 |
| 5.2.3 前期土地成交数量对当期土地供应数量决策的影响 |
| 5.2.4 当期土地供应数量决策对土地成交数量的影响 |
| 5.2.5 当期土地供应数量决策对土地成交数量波动的影响 |
| 5.2.6 稳健性检验 |
| 5.3 市场表现与地方政府微观土地出让起始价格决策 |
| 5.3.1 理论假设 |
| 5.3.2 数据和描述分析 |
| 5.3.3 前期土地成交价格对当期土地起始价格决策的影响 |
| 5.3.4 当期土地起始价格决策对土地成交价格的影响 |
| 5.3.5 当期土地起始价格决策对土地成交价格波动的影响 |
| 5.3.6 稳健性检验 |
| 5.4 本章小结 |
| 第6章 中央干预下的地方政府土地供应量价决策 |
| 6.1 城市土地供应中的中央-地方关系 |
| 6.1.1 中央-地方委托代理关系 |
| 6.1.2 中央-地方委托代理关系演进 |
| 6.2 中央数量干预与地方政府宏观土地供应数量决策 |
| 6.2.1 政策背景和理论假设 |
| 6.2.2 数据和描述分析 |
| 6.2.3 模型设定 |
| 6.2.4 数量干预对土地供应数量决策的影响 |
| 6.2.5 土地供应数量决策对土地成交数量的影响 |
| 6.2.6 稳健性检验 |
| 6.3 中央价格干预与地方政府微观土地出让起始价格决策 |
| 6.3.1 政策背景和理论假设 |
| 6.3.2 数据和描述分析 |
| 6.3.3 模型设定 |
| 6.3.4 价格干预对土地出让起始价格决策的影响 |
| 6.3.5 土地出让起始价格决策对土地成交价格的影响 |
| 6.3.6 稳健性检验 |
| 6.4 本章小结 |
| 第7章 结论与展望 |
| 7.1 论文的主要结论与政策建议 |
| 7.1.1 论文的主要结论 |
| 7.1.2 政策建议 |
| 7.2 研究的主要贡献、局限性与未来研究展望 |
| 7.2.1 研究的主要贡献 |
| 7.2.2 研究的局限性与未来研究展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 附录 A 理论模型推论证明 |
| 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果 |
（4）土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析（论文提纲范文）
| 目录 |
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 文献综述 |
| 1.1 关于土地市场的研究 |
| 1.1.1 国外关于土地市场的研究 |
| 1.1.2 国内关于土地市场的研究 |
| 1.2 关于委托代理理论的研究 |
| 1.3 关于博弈论和土地使用权招标出让的研究 |
| 1.4 本章小结 |
| 第2章 绪论 |
| 2.1 研究背景及意义 |
| 2.1.1 研究背景 |
| 2.1.2 研究意义 |
| 2.2 研究概念界定 |
| 2.3 研究目的和内容 |
| 2.3.1 研究目的 |
| 2.3.2 研究内容 |
| 2.4 研究方法和技术路线 |
| 2.4.1 研究方法 |
| 2.4.2 技术路线 |
| 第3章 土地使用权招标出让中招标人的激励、约束机制 |
| 3.1 国土资源行政主管部门作为直接招标人的委托代理关系梳理 |
| 3.1.1 全国人民与全国人民代表大会的委托代理 |
| 3.1.2 中央政府国务院与地方政府的委托代理 |
| 3.1.3 地方政府与地方国上资源行政主管部门的委托代理 |
| 3.1.4 地方国土资源行政主管部门与该部门工作人员之间的委托代理 |
| 3.2 现有上地出让委托代理激励、约束存在的主要问题 |
| 3.2.1 上地出让委托代理的行政本质特性 |
| 3.2.2 上级委托人对下级代理人考核的困难性 |
| 3.2.3 政治性激励不兼容和约束软化性 |
| 3.2.4 引发具体职能委托人的机会主义行为倾向 |
| 3.3 现有土地出让委托代理问题的实证解释 |
| 3.3.1 实证解释的逻辑起点 |
| 3.3.2 基于全国层面的实证解释 |
| 3.3.3 以重庆市为例的实证解释 |
| 3.3.4 以上海市为例的实证解释 |
| 3.3.5 以甘肃省为例的实证解释 |
| 3.3.6 实证解释的结论 |
| 3.4 现有土地出让委托代理激励、约束的改进设想——市场性委托 |
| 3.5 本章小结 |
| 第4章 土地使用权招标出让中评标人的激励、约束机制 |
| 4.1 土地使用权招标出让中招标人与评标人的委托代理关系分析 |
| 4.2 土地使用权招标出让中招标人与评标人委托代理的主要问题 |
| 4.2.1 评标劳务报酬固定化,总体报酬水平不高,报酬正向激励缺乏 |
| 4.2.2 评标人评标的主观随意行为倾向可能性大,影响评标结果的公正公平性 |
| 4.2.3 评标人所拥有的权利和应承担的责任反差大、不对等 |
| 4.3 土地使用权招标出让中对评标人的激励机制 |
| 4.3.1 基于激励报酬的激励机制 |
| 4.3.2 基于声誉影响的激励机制 |
| 4.3.3 激励报酬激励机制和声誉影响激励机制的关系 |
| 4.3.4 激励机制的算例分析 |
| 4.4 评标人的约束机制分析 |
| 4.4.1 制定并完善对评标专家进行统一管制的法规 |
| 4.4.2 建立并完善具体的管理制度 |
| 4.4.3 对评标专家追加进行后期评估 |
| 4.4.4 注重对评标专家进行动态管理 |
| 4.5 基于层次分析法和模糊综合评价法的综合评标实例分析 |
| 4.5.1 应用背景分析 |
| 4.5.2 土地使用权招标出让一般综合评标法分析 |
| 4.5.3 基于层次分析法的综合评标实例分析 |
| 4.5.4 基于模糊综合评价法的综合评标实例分析 |
| 4.5.5 评标方法的结果分析与比较 |
| 4.6 本章小结 |
| 第5章 土地使用权招标出让中投标人的激励、约束机制 |
| 5.1 土地使用权招标出让中招标人与投标人的委托代理关系分析 |
| 5.1.1 土地使用权招标出让中招标人与投标人的委托代理关系形成 |
| 5.1.2 土地使用权招标出让中招标人与投标人委托代理的主要问题 |
| 5.2 土地使用权招标出让对投标人的激励机制分析 |
| 5.2.1 激励分析—与经营性用地协议出让时的激励情况对比 |
| 5.2.2 激励分析—土地招标出让时竞买人参与和不参与的激励对比 |
| 5.3 实证分析：经营性用地协议出让为主到招拍挂出让的激励对比 |
| 5.3.1 从全国层面出发的激励对比 |
| 5.3.2 以重庆市为例的激励对比 |
| 5.3.3 实证分析的结论 |
| 5.4 土地使用权招标出让中对诚信守法投标人的约束机制分析 |
| 5.4.1 模型假设 |
| 5.4.2 均衡分析 |
| 5.4.3 结论与建议 |
| 5.4.4 诚信守法投标人约束机制的案例验证分析 |
| 5.5 土地使用权招标出让中投标人合谋的相关理论及影响分析 |
| 5.5.1 合谋的本质与合谋形成的条件 |
| 5.5.2 土地使用权招标出让中投标人的合谋机制选择 |
| 5.5.3 土地使用权招标出让中投标人合谋的不利影响 |
| 5.6 基于信号博弈的土地使用权出让中投标人合谋围标的约束分析 |
| 5.6.1 信号博弈模型构建与求解 |
| 5.6.2 土地使用权出让中投标人合谋围标的案例分析 |
| 5.6.3 信号博弈模型分析的结论 |
| 5.6.4 土地使用权招标出让中投标人合谋围标的约束机制 |
| 5.7 本章小结 |
| 第6章 土地使用权招标出让中多方合谋的约束扩展探讨 |
| 6.1 土地使用权招标出让中的多个参与主体 |
| 6.2 土地使用权招标出让中多方共同合谋的形成机理 |
| 6.3 土地使用权招标出让中多方共同合谋的主要类型 |
| 6.4 土地使用权招标出让中投标人、招标人双方合谋的博弈分析 |
| 6.4.1 模型说明与界定 |
| 6.4.2 模型求解 |
| 6.4.3 模型分析的结论 |
| 6.5 土地使用权招标出让中投标人、评标人、招标人三方合谋的博弈分析 |
| 6.5.1 模型说明与界定 |
| 6.5.2 模型的均衡分析 |
| 6.5.3 模型分析的结论 |
| 6.6 土地使用权招标出让中多方合谋的约束机制 |
| 6.7 本章小结 |
| 第7章 结语 |
| 7.1 主要结论 |
| 7.2 创新之处 |
| 7.3 研究的不足与展望 |
| 7.3.1 研究的不足 |
| 7.3.2 研究展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 发表论文及参加课题一览表 |
（5）我国城镇土地价格与商品房价格之间关系的研究 ——基于招标、拍卖、挂牌制度的分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 选题背景 |
| 1.1.1 居高不下的房价与地价和扑朔迷离的房地产市场 |
| 1.1.2 过高的房价对经济和社会带来巨大负面效应 |
| 1.1.3 值得思考的房价与地价关系 |
| 1.1.4 巨额“土地财政”引人思考高房价与土地收入的内在逻辑 |
| 第二节 研究目标和概念界定 |
| 1.2.1 研究目标 |
| 1.2.2 概念界定 |
| 第三节 研究思路与内容安排 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 内容安排 |
| 1.3.3 创新与不足 |
| 第二章 理论与文献综述 |
| 第一节 经典地租理论 |
| 2.1.1 古典地租理论 |
| 2.1.2 马克思的地租理论 |
| 第二节 区位理论 |
| 2.2.1 李嘉图租金 |
| 2.2.2 阿朗索土地市场模型 |
| 第三节 宏观土地与房价决定理论 |
| 2.3.1 四象限模型 |
| 2.3.2 存量-流量模型 |
| 2.3.3 市场决定土地价格 |
| 第四节 地价与房价文献综述 |
| 2.4.1 国外文献综述 |
| 2.4.2 国内文献综述 |
| 第五节 文献评述 |
| 第三章 我国土地出让制度的变迁和房地产市场的演变 |
| 第一节 我国土地出让制度的变迁 |
| 3.1.1 计划经济下我国“三无”的土地使用时期（1949-1978） |
| 3.1.2 市场尝试、摸索和形成阶段（1978-2002） |
| 3.1.3 协议出让向招标、拍卖、挂牌过渡阶段（2002-2004） |
| 3.1.4 土地出让全面市场化阶段（2004-至今） |
| 3.1.5 土地出让制度变迁中的法律法规 |
| 第二节 招标、拍卖、挂牌出让土地程序 |
| 3.2.1 招标 |
| 3.2.2 拍卖 |
| 3.2.3 挂牌 |
| 3.2.4 协议出让与招拍挂出让土地效率比较 |
| 第三节 我国房地产市场的发展 |
| 第四章 土地价格与商品房价格之间的关系 |
| 第一节 地价与房价之间的因果关系——基于 VECM 的分析 |
| 4.1.1 地价与房价之间的相互作用机理 |
| 4.1.2 格兰杰非因果关系检验 |
| 4.1.3 误差修正模型 |
| 第二节 地价与房价之间的因果关系——基于动态面板的分析 |
| 4.2.1 变量选取和数据描述 |
| 4.2.2 动态面板估计 |
| 第三节 地价对房价的影响——基于住房收入弹性的分析 |
| 4.3.1 引言与文献综述 |
| 4.3.2 理论模型构建 |
| 4.3.3 模型模拟 |
| 第四节 本章小结 |
| 第五章 招标、拍卖、挂牌制度性因素与房价 |
| 第一节 价格发现理论综述与借鉴 |
| 第二节 招标、拍卖、挂牌出让土地对房价的影响分析 |
| 5.2.1 问题的提出 |
| 5.2.2 我国土地招标、拍卖、挂牌出让土地情况 |
| 5.2.3 招标、拍卖、挂牌对地价的影响分析 |
| 第三节 招拍挂对房价的影响——基于土地价格信号理论的研究 |
| 5.3.1 模型构建 |
| 5.3.2 微观数据描述与统计 |
| 5.3.3 变量选取 |
| 5.3.4 实证检验 |
| 第四节 本章小结 |
| 第六章 土地财政与地方政府行为—房价过高的深层原因 |
| 第一节 土地财政与房价的关系分析 |
| 6.1.1 地方政府土地收入的种类及规模 |
| 6.1.2 土地财政形成的制度成因——地方财政收支的巨大缺口 |
| 6.1.3 土地财政与房价关系分析 |
| 第二节 土地财政、地方政府行为与房价 |
| 6.2.1 土地财政为地方政府带来了巨大的收益 |
| 6.2.2 地方政府行为目标分析 |
| 6.2.3 基本模型 |
| 6.2.4 实证检验 |
| 6.2.5 结论 |
| 第三节 土地违法行为分析 |
| 第四节 本章小结 |
| 第七章 干预模型与房价预测 |
| 第一节 限购对房价的影响——基于干预模型的分析 |
| 7.1.1 干预模型研究综述 |
| 7.1.2 干预模型基本理论 |
| 7.1.3 干预模型分析北京市限制购房政策 |
| 第二节 全国房价预测 |
| 第八章 国际经验借鉴与政策参考 |
| 第一节 国际经验借鉴 |
| 8.1.1 美国房地产市场经验借鉴——市场为主导模式 |
| 8.1.2 新加坡房地产市场经验借鉴——政府主导模式 |
| 8.1.3 日本房地产市场经验借鉴——从泡沫中吸取教训 |
| 8.1.4 其他国家和地区经验借鉴 |
| 第二节 政策参考 |
| 8.2.1 稳定地价 |
| 8.2.2 加强保障性住房建设 |
| 8.2.3 房产税 |
| 第三节 主要结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历与研究成果 |
（6）土地储备制度对西安市房地产价格的影响分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的和研究意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究评述 |
| 1.3.1 国外研究综述 |
| 1.3.2 国内研究综述 |
| 1.3.3 研究评述 |
| 1.4 研究的思路和方法 |
| 1.4.1 研究的思路与框架 |
| 1.4.2 研究方法 |
| 1.5 论文研究的基本内容和创新之处 |
| 1.5.1 基本内容和技术路线 |
| 1.5.2 创新之处 |
| 第二章 土地储备制度的内涵及理论基础 |
| 2.1 土地储备制度的内涵 |
| 2.1.1 土地储备制度的产生及发展 |
| 2.1.2 土地储备制度的内涵 |
| 2.2 土地储备制度的运作及其特征 |
| 2.2.1 土地储备制度的运作模式 |
| 2.2.2 土地储备制度的运作程序 |
| 2.3 土地储备制度相关的理论基础 |
| 2.3.1 地租地价理论 |
| 2.3.2 市场供求理论 |
| 2.3.3 市场失灵与政府干预理论 |
| 2.3.4 新制度经济学理论 |
| 第三章 土地储备制度对房地产价格的影响机理分析 |
| 3.1 房地产价格的内涵 |
| 3.1.1 土地市场及土地价格 |
| 3.1.2 商品房市场及商品房价格 |
| 3.1.3 土地市场及商品房市场的关系 |
| 3.2 土地储备制度对地价的影响机理分析 |
| 3.2.1 土地的供给与需求 |
| 3.2.2 土地出让量对地价的影响分析 |
| 3.2.3 土地出让方式对地价的影响分析 |
| 3.3 土地储备制度对房价的影响机理分析 |
| 3.3.1 房地产价格的构成及影响因素 |
| 3.3.2 土地出让价格对房价的影响分析 |
| 3.3.3 土地出让量对房地产价格的影响分析 |
| 3.3.4 土地供应结构对房地产价格的影响分析 |
| 3.4 本章小节 |
| 第四章 西安市土地储备制度的建立背景及运行特征 |
| 4.1 西安市土地储备制度的建立背景及发展历程 |
| 4.2 西安市土地储备机构职能及实施情况 |
| 4.3 西安市土地储备制度运行特征分析 |
| 4.3.1 土地出让方式由无偿低价方式向招拍挂方式转变 |
| 4.3.2 土地出让面积呈现先下降后增加的供给趋势，土地出让收益逐年增加 |
| 4.3.3 土地储备制度在土地征用过程中呈现占用耕地面积较大的趋势 |
| 4.3.4 土地储备资金来源单一，探索多渠道融资方式 |
| 4.3.5 土地出让以小幅地块出让为主，区域出让结构呈现以东、南和高新三区为主的特征 |
| 4.3.6 土地出让用地类型呈现以住宅用地和商业用地为主 |
| 第五章 土地储备制度对西安市房地产价格影响的实证分析 |
| 5.1 土地储备制度实施前后房地产价格的变动 |
| 5.1.1 土地储备制度实施前后全国房地产价格的发展阶段演变 |
| 5.1.2 土地储备制度实施前后西安市房地产价格的发展演变 |
| 5.1.3 相关研究结论 |
| 5.2 土地储备制度对房地产价格影响的实证分析 |
| 5.2.1 运用因子分析法选取影响房地产价格的主成分 |
| 5.2.2 设置土地储备制度虚拟变量 |
| 5.2.3 基于主成分分析结果的房地产价格多元线性回归模型 |
| 5.2.4 模型结果分析 |
| 5.2.5 土地储备制度对西安市房地产价格影响机理 |
| 第六章 本文的研究结论和政策建议 |
| 6.1 本文的研究结论 |
| 6.2 相关政策建议 |
| 6.2.1 完善土地储备制度的相关法律法规，建立有效的监督约束机制 |
| 6.2.2 合理制定土地出让计划，优化房地产市场的土地出让结构 |
| 6.2.3 完善土地“招拍挂”的出让方式，探索新的土地供应方式 |
| 6.2.4 加强土地出让后的跟踪管理，创新土地价格和土地出让量的供应机制 |
| 6.2.5 建立公开透明的土地交易信息披露制度，稳定房地产市场预期 |
| 6.3 相关探讨 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 作者简介 |
（7）土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 导论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的和意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究现状 |
| 1.3.1 国外研究现状 |
| 1.3.2 国内研究现状 |
| 1.3.3 国内外研究成果评述 |
| 1.4 研究思路及技术路线 |
| 1.5 研究方法 |
| 1.6 论文创新之处 |
| 第二章 我国现行土地出让方式 |
| 2.1 我国土地出让制度变迁 |
| 2.2 我国现行的土地出让形式 |
| 2.2.1 协议出让方式 |
| 2.2.2 招标出让方式 |
| 2.2.3 拍卖出让方式 |
| 2.2.4 挂牌出让方式 |
| 2.3 现行土地出让方式的特征比较 |
| 2.4 本章小结 |
| 第三章 土地价格理论及其与房价的互动机理 |
| 3.1 土地价格理论基础 |
| 3.1.1 城市地价理论 |
| 3.1.2 地价的本质及其概念的界定 |
| 3.2 城市土地一级市场价格的形成及其比较 |
| 3.2.1 城市土地价格的形成机制 |
| 3.2.2 不同出让方式下地价的形成 |
| 3.2.3 不同出让方式下地价的比较 |
| 3.3 运用四象限模型分析地价与房价的互动性 |
| 3.4 地价与房价关系的公式推导 |
| 3.5 本章小结 |
| 第四章 青岛市房地产市场发展现状分析 |
| 4.1 青岛市房地产开发投资状况分析 |
| 4.2 青岛市房地产市场供需现状分析 |
| 4.2.1 需求现状分析 |
| 4.2.2 供给现状分析 |
| 4.2.3 供需现状分析 |
| 4.3 青岛市商品房价格现状分析 |
| 4.4 青岛市土地市场发展状况分析 |
| 4.5 青岛市房地产企业运行情况分析 |
| 4.6 本章小结 |
| 第五章 土地招拍挂对青岛市地价和房价影响的实证分析 |
| 5.1 土地招拍挂对青岛市地价的影响 |
| 5.2 土地招拍挂对青岛市房价的影响 |
| 5.2.1 检验方法介绍 |
| 5.2.2 地价与房价的因果检验 |
| 5.2.3 结果分析 |
| 5.3 本章小结 |
| 第六章 主要结论及政策建议 |
| 6.1 主要结论 |
| 6.2 政策建议 |
| 6.2.1 调整土地供应和土地价格 |
| 6.2.2 调控房地产价格的建议 |
| 6.3 结束语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 作者简介 |
（8）土地宏观调控政策对杭州房地产价格的影响分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究背景与研究意义 |
| 一、研究背景与提出问题 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 研究方法和技术路线 |
| 一、研究方法 |
| 二、技术路线 |
| 第三节 理论研究综述 |
| 一、住宅价格形成机制理论 |
| 二、我国政府调控住宅价格的研究 |
| 三、土地政策调控住宅价格研究成果 |
| 第二章 土地政策调控房价理论基础 |
| 第一节 土地政策与房地产相关概念 |
| 一、土地政策参与宏观调控概念 |
| 二、土地供应体系 |
| 三、住宅增量市场 |
| 第二节 增量市场住宅价格的经济学分析 |
| 一、住宅增量市场价格形成机制 |
| 二、土地价格形成机制 |
| 三、房地产市场供求均衡分析 |
| 第三章 土地政策对杭州市房地产价格的影响分析 |
| 第一节 土地政策调控房价的机制分析 |
| 一、土地政策价格传导机制 |
| 二、土地政策对房价的影响机理 |
| 第二节 土地出让方式对杭州房地产价格的影响分析 |
| 一、杭州“招拍挂”制度的发展 |
| 二、“招拍挂”实施对房价的影响效应 |
| 第三节 土地供应政策对杭州房地产价格的影响分析 |
| 一、土地供应量对杭州房地产价格的影响 |
| 二、土地供应结构对杭州房地产价格的影响 |
| 第四章 实证分析 |
| 第一节 初步回归模型建立 |
| 一、初步回归模型检验 |
| 二、初步回归模型分析 |
| 第二节 修正回归模型 |
| 一、回归模型的修正检验 |
| 二、修正回归模型分析 |
| 第五章 结论、建议与展望 |
| 第一节 结论与建议 |
| 一、结论 |
| 二、建议 |
| 第二节 研究不足与展望 |
| 一、研究创新点与不足之处 |
| 二、研究展望 |
| 主要参考文献 |
| 致谢 |
（9）土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究（论文提纲范文）
| 致谢 |
| 摘要 |
| Abstract |
| 目录 |
| 图索引 |
| 表索引 |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景及研究意义 |
| 1.1.1 土地供应制度的变迁 |
| 1.1.2 房价与地价的快速上涨 |
| 1.1.3 问题的提出及研究的意义 |
| 1.2 研究的主要内容 |
| 1.3 研究方法和技术路线 |
| 2 文献综述 |
| 2.1 国外相关研究文献综述 |
| 2.1.1 土地供应量对房价的影响 |
| 2.1.2 政府垄断型供地模式对房价的影响 |
| 2.1.3 土地供应与土地规划中的管制条件对房价的影响 |
| 2.1.4 地价与房价的关系 |
| 2.2 国内相关研究文献综述 |
| 2.2.1 土地供应方式对房地产价格的影响 |
| 2.2.2 房价与地价的关系 |
| 2.2.3 土地供应量对房价的影响 |
| 2.2.4 土地供应中的限制条件对房价的影响 |
| 2.3 简单的小结及评述 |
| 3 理论研究 |
| 3.1 土地供应方式及其变革对房价的影响 |
| 3.1.1 土地供应方式变革背景 |
| 3.1.2 土地供应方式及其变革对地价的影响 |
| 3.1.3 房价地价关系探讨 |
| 3.1.4 土地供应方式变革影响房价的机制 |
| 3.2 土地供应量和开发密度管制对房价的影响 |
| 3.2.1 土地供应量增减与房价的关系 |
| 3.2.2 土地的有效开发与房价的关系 |
| 3.2.3 政府的角色定位与土地供应量和房价的关系 |
| 3.2.4 土地供应中的容积率管制与房价的关系 |
| 3.2.5 土地供应结构限制与房价的关系 |
| 3.2.6 小结 |
| 4 土地供应方式变革影响房价的实证研究 |
| 4.1 全国层面的研究 |
| 4.1.1 数据说明 |
| 4.1.2 模型运用说明 |
| 4.1.3 实证研究 |
| 4.2 城市层面的研究 |
| 4.2.1 数据说明 |
| 4.2.2 土地供应方式变革前后的地价对比 |
| 4.2.3 地价与房价的关系 |
| 4.2.4 土地供应方式变革对房价的影响 |
| 4.3 本章小结 |
| 5 招拍挂供地模式对住房价格影响的个案研究 |
| 5.1 样本城市概况 |
| 5.1.1 杭州市基本情况简介 |
| 5.1.2 杭州市土地市场发育的历史和现状分析 |
| 5.1.3 杭州市房地产市场的概况 |
| 5.2 招拍挂供地影响房价的个案调查 |
| 5.2.1 "高价地"对房价的即时效应 |
| 5.2.2 "高价地"与住宅产品开发 |
| 5.3 招拍挂供地影响房价的计量研究 |
| 5.3.1 控制变量的选择 |
| 5.3.2 模型和数据来源说明 |
| 5.3.3 数据描述和模型诊断 |
| 5.3.4 模型拟合结果 |
| 5.4 本章小结 |
| 6 条件限制型供地模式对房价的影响 |
| 6.1 产权限制与小产权房价格 |
| 6.1.1 小产权房概念 |
| 6.1.2 小产权房的产权结构 |
| 6.1.3 基于产权视角的小产权房价格 |
| 6.2 限房价的供地模式对房价的影响 |
| 6.2.1 双限双竞供地模式简介 |
| 6.2.2 个案研究 |
| 6.3 限套型供地模式对房价的影响 |
| 6.3.1 90/70政策的出台背景和含义 |
| 6.3.2 当前的房地产市场结构分析 |
| 6.3.3 90/70政策影响房价的理论分析 |
| 6.3.4 以杭州市为例的个案研究 |
| 6.3.5 小结 |
| 6.4 限制土地开发时序对房价的影响 |
| 7 土地供应量和开发密度管制影响房价的实证研究 |
| 7.1 模型与数据来源 |
| 7.1.1 土地供应量与房价的模型构建 |
| 7.1.2 土地供应量与房屋供应量的模型构建 |
| 7.2 实证研究 |
| 7.2.1 面板数据检验过程简介 |
| 7.2.2 模型的选择与检验结果 |
| 7.3 进一步的讨论和分析 |
| 8 土地供应量与房价关系的个案研究 |
| 8.1 土地供应量增减对房价的影响 |
| 8.1.1 杭州市商业住宅用地供应量 |
| 8.1.2 商业住宅用地供应与房价的关系 |
| 8.2 土地的有效开发与房价的关系研究 |
| 8.2.1 第一阶段的计量研究 |
| 8.2.2 第二阶段的调查分析 |
| 8.3 本章小结 |
| 9 结论 |
| 9.1 主要研究结论和政策建议 |
| 9.2 创新和不足 |
| 9.2.1 可能的创新 |
| 9.2.2 不足和下一步研究方向 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 附录1 1998年第1季度-2005年第4季度全国房地产价格指数 |
| 附录2 杭州市主城区2005年在售楼盘 |
| 附录3 作者简历 |
（10）房地产业的政府管制 ——价格构成及其管制（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 目录 |
| 1 导论 |
| 1.1 问题的提出及选题意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.3 研究思路与理论框架 |
| 1.4 内容安排 |
| 2 政府管制理论基础 |
| 2.1 政府管制的内涵及其历史渊源 |
| 2.2 政府管制理论综述 |
| 3 房地产市场管制条件与途径 |
| 3.1 房地产市场SCP分析 |
| 3.2 房地产业管制现状与问题 |
| 3.3 政府管制的基本条件与途径 |
| 4 房地产市场价格与政府管制 |
| 4.1 房地产价格与成本构成 |
| 4.2 房地产价格形成机制 |
| 4.3 房地产价格管制 |
| 5 房地产土地市场与政府管制 |
| 5.1 土地供应方式与结构 |
| 5.2 土地利用规划与控制 |
| 5.3 土地政策管制效果 |
| 6 房地产金融税收与政府管制 |
| 6.1 房地产市场金融问题 |
| 6.2 金融政策效果 |
| 6.3 税收管制效果分析 |
| 7 房地产市场博弈分析 |
| 7.1 利益相关者分析 |
| 7.2 房地产市场博弈分析 |
| 7.3 房地产市场博弈结果与建议 |
| 8 结论 |
| 8.1 主要研究结论 |
| 8.2 不足之处与进一步研究的设想 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 在校期间发表论文清单 |
| 致谢 |
四、土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究（论文参考文献）
- [1]土地出让规则对我国城市土地价格的影响研究[D]. 刘子俊. 江西财经大学, 2020(12)
- [2]期权视角下的土地出让影响因素研究 ——以杭州为例[D]. 张哲彦. 浙江大学, 2020(02)
- [3]地方政府城市土地供应量价决策研究[D]. 吴淑萍. 清华大学, 2019(02)
- [4]土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析[D]. 夏涛. 西南大学, 2013(06)
- [5]我国城镇土地价格与商品房价格之间关系的研究 ——基于招标、拍卖、挂牌制度的分析[D]. 李书华. 南开大学, 2012(07)
- [6]土地储备制度对西安市房地产价格的影响分析[D]. 郝圆. 西北农林科技大学, 2010(12)
- [7]土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究[D]. 吴蕾. 西北农林科技大学, 2009(S2)
- [8]土地宏观调控政策对杭州房地产价格的影响分析[D]. 毛晓敏. 浙江工商大学, 2008(03)
- [9]土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究[D]. 郑娟尔. 浙江大学, 2008(12)
- [10]房地产业的政府管制 ——价格构成及其管制[D]. 白涛. 暨南大学, 2008(03)
标签：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定论文; 土地出让方式论文; 杭州土地出让论文; 重庆房价论文; 委托代理理论论文;